西部房市2月:整体符合大趋势,区域内部分化明显

2019年2月,大多伦多地区整体的销售量同2018年同期相比,有小幅下降,但平均价格同比却有小幅上升。那么这一现象在西部地区是否也适用呢?我们一起看一下西部地区的数据报告。

西部的数据主要包括两个区域,Oakville和Mississauga,这两个区域也是华人比较关心的区域。先看2月销售量。无论是同比还是环比,Mississauga2月的销售量都是呈现上升趋势,环比尤其明显;Oakville 2019年2月与1月的数据基本无差,但同2018年2月相比,还是有比较明显的下降的。将两个区域同整个大多地区的地产市场相比较的话,我们可以看出Oakville还是比较符合“大势所趋”的。

除了销售量,平均价格也是一个很重要的参考因素。2月份,Mississauga的平均售价同1月持平,同比基本也是4年的最高价格——和2017年2月的水平相看齐。相比较而言,Oakville的数据显得十分“不淡定”——无论是同比还是环比,2月份的数据都表现得不尽如人意。不但明显低于1月水平,同比4年也是较低的。

看完了两方面的分析,相信大部分看官已经有些摸不着头脑了——为什么同样处在西部的两个区域,2月份表现会差距如此之大?

答案就是“市场信心”和“市场需求”。我们在上个月的数据报告中就说过,目前市场参与者的信心已经逐渐回升,越来越多此前持观望态度的买房者开始真正进入市场。在这批买家中,最先下手的一定是“刚需”买家,这也是造成Oakville和Mississauga区域差异化的原因。在这里,我们还需要再引用一下之前的比喻:

如果市场是一条河,那么资金不足的买家我们可以看作“个子矮”的过河者,而资金充足的买家可以看作“高个子”过河者。

矮个子的人想安全过河,要么在水浅的地方走——也就是买价格相对较低、可负担的住房,比如公寓;要么在自己脚下垫石头——也就是增加原始资金;还有一种方法,就是等退潮——也就是等房市再进入下一轮低潮时期。可房市什么时候再进入低潮呢?谁也不知道。至于石头,如果资金那么好筹,那谁还愿意当“矮子”呢?所以在这个时候,大部分刚需买家会选择购买可负担的住房。此外,2019年租金继续上涨已经是个不争的事实了,这也促使更多人会选择买房。

在经过一段时间的观察后,大家都已经发现,目前的水已经是低潮时期了,所以很多迫不及待想要去对岸的矮个子过河者迫不及待地淌水过河。同Oakville相比,Mississauga的价格显然更适合普通工薪阶层,价、量齐升的表现也就不奇怪了。

既然市场回暖,那为什么高个子的过河者还是不下水呢?这就牵涉到新屋上市数量问题了。2019年2月,整个大多伦多地区的新屋上市数量及有效在售房源的数量都有所下跌,也就是我们常说的“供应量减少”。对于持有高端豪宅的房主来说,此时显然不是让自己房子上市的好机会,而这一类房主恰恰是撑起Oakville市场的主力军。在市场初步回暖的2月,Oakville交易量下跌就变成了一件毫无悬念的事情。而交易量下跌、成交房屋价格偏低,也会导致该区域整体销售均价下降。

那么,如今的市场到底是怎么样的情况呢?笔者认为,我们之前预测的“稳定回暖”是没有什么问题的。考虑到2月的极端天气比较多以及目前市场上开始松动的贷款,2月的表现并没有那么不堪。同时,一切都在向着一个好的方向发展,3月极有可能迎来一波因为民众信心回升带来的房市回暖。

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