【房市论谈】新政过后,房市大跌还是虚惊一场?我们不忽悠,用四个图标告诉你未来的一切可能!

2017-05-18
4月20日新政之后,多伦多房市就陷入了一个很尴尬的境地:说房市还是会一片大好,可交易速度明显减缓的势头让人心虚不已;说未来大多伦多地区房价会大跌,可在最动荡的时刻依然持平的房价又啪啪打脸。作为一个负责任的良心地产公众号,今天我们不去理会外界的众说纷纭,而是用专业的数据及历史、经济背景知识来为大家预测大家未来一段时间,大多地区的房市到底会如何发展。

我们首先要分析的,是2014-2017月销售量对比图:

从上面这张图表,我们可以的到如下两条信息:

•从2014年到2016年,房屋销量同比(即同一月份不同年份的对比)一直在上升,而相同趋势在2017年1-3月也有体现;

•2017年4月,月销售量与2016年4月相比有3.21%的下滑。

解读:毫无疑问,4月20日出台的新政,对房市还是有一定的影响的。无论是新政前买家的彷徨还是新政后买家对市场的观望,都属于正常的市场反应。而根据近日的买卖情况来看,新屋上市的数量并没有大幅下跌。看得出,市场已经逐渐向买方开始倾斜,买家有了更大的选择空间,此时不失为入市的好时机。

接下来,我们来看一张预测表:

从预测表中,我们可以得到如下信息:

•从1996年1月至今,每年的销售量走势都是有迹可循的,并且非常规律。基本上,每年的1月、12月都是淡季,而从3月到6月是市场最火热的时刻。7、8、9、10四个月则比较折中,属于每年比较“平稳”的时刻。

•红色虚线部分是根据历史数据做出的每年走向趋势,橘黄色部分是接下来几年的预测情况。可以看出,未来数据的波动还是符合规律的。中间的橘黄色曲线是预测最高值和预测最低值中最大概率可能出现的数值,比较符合目前市场的走势。

解读:从2015年至今,“房市涨疯了”的说法一直存在,但从数据上说,这并不是一个偶然的现象。经济学家亚当•史密斯说,市场是受“看不见的手”推动的,这只手是由供需关系、经济发展、政策条件等一系列因素构成的。如今我们所说的市场高点,是市场发展的必然结果,“市场丧失了理智”的说法非常有失偏颇。而接下来销量走势,我们还要将政策等考虑进去,而现在还欠缺一些数据支持,所以具体的走势会是哪一条曲线,目前并不能下结论。

接下来,就到了人们最关注的“价格”的问题:

从上面这张图表,我们可以的到如下两条信息:

•从2014年到2016年,房屋首家同比(即同一月份不同年份的对比)一直在上升,而相同趋势在2017年1-4月也有体现;                           •2017年4月,尽管新政出台,但房屋售价较上月依然有小幅上涨。

解读:新政对房价有影响吗?有。有什么影响?我们只能说,现在下结论,真的为时尚早。新政是4月下旬出的,指望它对房价的影响能在当月显示出来根本是“不可能完成的任务”。

最后一张表,就是我们都在期待的价格预测表:

从图中我们可以看到:

•从1996年至2015年,房价基本上是非常符合市场增长规律的。从2015年底到2016年年初,房价开始有了大幅增长,到2017年4月达到峰值。

•如果按照单纯的市场预测来说,房价在未来会有大幅下降,然后继续平稳增长,在未来达到如今的峰值价位后继续增长。

解读:看到这里,一定有读者会说:看!房市要崩盘了!可未来真的会这样吗?笔者会直截了当地回答:。首先我们说过,市场的发展,是受多种因素影响的。我们不能完全预料市场的发展,因为对加拿大而言,经济政策、移民政策等都会对房地产市场产生直接影响。此次所谓的“房市崩盘”,就是受到了经济政策的影响,这是单纯用历史数据分析所无法预料的。至于图表中的未来走势预测,是经过取平均值等一系列计算后作出的结论,有参考性,但并不可以完全反映未来发展趋势。

那么重点来了:接下来,房市究竟会怎么着?

首先,接下来的2-3个月甚至更长的一段时间,市场会变冷淡是一定的,其原因有二:第一,新政会让大多数的买家对市场抱有观望态度,并对贷款问题进行更详细的了解。也就是说,买家会需要一段时间去理解现在的房情、消化市场现有的房屋,并期待房价会大幅下降,从而抄底买入;第二,7、8月本身就是房屋市场比较平静的时期,失去今年年初的如火如荼也是正常现象。

其次,房价一下子大幅下降是不可能的,毕竟卖家会不甘心,双方会有一定的“僵持时期”。在一段时间后,部分按耐不住的卖家会允许小幅度降价,所以在房屋均价上我们应该会看到一定范围的下降。当房价下降到一定程度时,抱着“抄底买入”想法的买家会增加,市场又会再次活跃起来,房价就会再次开始上升。此外,但从经济发展的角度来说,政府也不会真的让房价“一夜回到解放前”,温哥华的市场就是一个很好的前车之鉴。

最后很明显的一个事实就是,如今的市场已经从卖方市场向买方市场的方向过度。在我们所说的“冷淡期”之内,买方市场的趋势会越来越明显。当“捡便宜”的买家积累到一定数目时,“抢Offer”的现象就会再次出现,然后市场会过度到一个比较良好、稳健的状态,绝对的买方市场或者卖方市场就不存在了。

总结来说,如今的市场对于卖家而言,要做到的就是不要心急;对于买家而言,确实是个抄底买房的好时机。如果您觉得想再谨慎一些,也可以再观望1-2个月,一定可以买到自己心仪的房屋。但笔者认为如今新政初上,大量卖家心慌抛售,“捡漏”的可能性比较大。再等几个月的话,有些卖家会暂时退出市场,静候春天的再次来临。

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